EL MERCADO CREDITICIO-INMOBILIARIO EN ESPAÑA (Conclusiones)
Por: Francisco Parra Rodríguez Doctor en Economía Aplicada Ex-Profesor de la UNED Miembro de coisva
Conclusiones
Un buen análisis económico no cabe duda que permite tomar decisiones en materia de política económica para reducir los excesos que conlleva el mercado. Los análisis económicos se realizan sobre una hipótesis del funcionamiento de los mercados, y si la opinión mayoritaria en los reguladores monetarios es que los mercados financieros son eficientes, lógicamente los análisis se dirigen a otros aspectos de la economía, por ejemplo, la evolución de la tasa de inflación y de los tipos de interés, planeándose una política financiera tendente a mantener ambos sobre unos objetivos que permitan el creciente desarrollo de la economía. Dado que la intervención sobre los tipos de interés para mantener una tasa de crecimiento de la económica con un moderado incremento de los precios, conduce a una reducción de los beneficios financieros, los reguladores han permitido que el sistema financiero se remunere por otra vía: cobrando comisiones en los negocios financieros que intermedian. Esta forma de obtener beneficios les ha predispuesto al crecimiento del dinero bancario, es decir a la expansión del crédito .
Los mercados especulativos también tienen su relación con los tipos de interés, en general si los tipos de interés son bajos, los agentes buscan remuneraciones en los mercados bursátiles ó como ha ocurrido en España y también en otros países en la compra de nuevas viviendas, bien sea cambiando la actual o adquiriendo una secundaria para vacaciones, esta conducta en la medida de que la oferta inmobiliaria reacciona con un retraso a los aumentos de demanda, ya que primero hay que planificar la vivienda y luego construirla, acaba disparando los precios de los activos inmobiliarios, y dada la predisposición de estos mercados ante las subidas de precios a obtener las ganancias en los cambios de titularidad, se forman las burbujas. Cuando el precio llega al máximo nivel y la demanda de activos cae, el mercado tiene un exceso de oferta que hace que el precio se desplome.
En definitiva, los movimientos de los tipos de interés reales afectan al precio de los activos inmobiliarios, y pueden generan procesos especulativos que cuando explotan conllevan fuertes riesgos para la economía real. Por un lado, la contracción del crédito afecta al funcionamiento del conjunto de los mercados, y por otro los excesos de oferta en los mercados de la vivienda originan descensos en la actividad directos en el sector de la construcción e inducidos en otros sectores industriales y de servicios, todo ello lleva a un aumento del desempleo y a una disminución de la renta disponible. El exceso de vivienda sobre las necesidades reales tiene efectos que se extienden al largo plazo por el simple hecho de que el exceso de vivienda tiene que ser amortizado en el tiempo, bien sea por los hogares que han de hacer frente a la financiación de un parque que no utilizan, por el sistema financiero que ha de hacer frente a los pisos de los morosos, el sector inmobiliario que ha de amortizar los que le queden sin vender. En definitiva, bien sea por la reducción de los beneficios empresariales o por las rentas disponibles de los hogares, la demanda agregada perderá dinamismo.
En el caso específico del mercado inmobiliario nacional, la presión alcista estaba dando síntomas de agotamiento en el 2004[1], que es el ejercicio en donde los precios de la vivienda acumulan la mayor subida en términos de tasa de crecimiento logarítmica, la actividad constructora en consecuencia encontraba su máximo nivel de crecimiento en el 2006, que se desaceleró en el 2007 y más violentamente en el 2008, cuando ya era manifiesta la crisis de las “subprime”, estos movimientos se transmiten también en menor crecimiento de los créditos bancarios, de manera que en el 2004 y con mayor nitidez en el 2006, se podía preveer que los ritmos estaban cambiando.
Lo cierto es que las en las autoridades política tenían suficientes instrumentos para frenar de los precios de la vivienda, que fue el hecho que desencadenó la fiebre especulativa, por un lado, elevar los tipos de interés, por otro los beneficios fiscales de la financiación de la vivienda, las restricciones que el banco de España pudo establecer en relación a la concesión de crédito al sector inmobiliario, la política urbanística, la inspección de hacienda, etc…. Si nada se hizo es porque se pensó que el problema de la construcción era sectorial, y que no se iba a transmitir a la economía por la vía del crédito y sus relaciones con la solvencia; de la misma manera que ahora estrangula la recuperación de la economía por la falta de crédito, y ello a pesar de que el tipo de interés está en el nivel más bajo conocido.
Las conexiones entre los mercados de activos inmobiliarios y las variables macroeconómicas no estaban suficientemente comprendidas ya que se pensaba que el problema del mercado de la vivienda era un problema exclusivamente sectorial, que resolvería el propio mercado, en una concepción de las relaciones económicas en donde se discute la intervención publica, la regulación de los mercados, y se piensa que los mundos financiero y real son disjuntos.
Bibliografia
Álvarez, N. y Medialdea, B (2009): “Financiarización, crisis económica y socialización de las pérdidas”, Viento Sur, n.º 100, enero 2009.
http://www.vientosur.info/articulosabiertos/VS-100-02-alvarezymedialdea-financiarizacion.pdf
Martinez J. y Maza L.A. (2003): “Análisis del precio de la Vivienda en
España”. Documento de Trabajo nº 0307. Banco de España. Servicio de Estudios.
Stiglitz y Weiss (1981): “Credit Rationing in Markets with Imperfect Information”. American Economic Review. Volume 71 - 3 (June) 393-410.
Senghor A. (2009): “Crisis Pop. Auge y caída del delirio financiero”. “L a Dinamo”. 30.LDNM - Abr-Jul 2009. http://www.ladinamo.org/ldnm/articulo.php?numero=30&id=764
[1] Martinez J. y Maza L.A. (2003) concluían que :
“Aunque las limitaciones de la aproximación seguida no permiten extraer de nuestros resultados conclusiones firmes sobre la posible presencia de una burbuja en este mercado, la evidencia presentada apunta a que la sobrevaloración de la vivienda observada sería compatible con la evolución de sus variables explicativas y con el patrón de respuesta histórico del precio de aquella a estas. Por tanto, cabe esperar una cierta corrección en el futuro, de una intensidad que, si bien resulta difícil de precisar, no tendría porqué ser necesariamente más acusada o pronunciada que en épocas pasadas, en términos reales”.
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